①はじめに 

不動産賃貸収入の規模を確認してください
不動産所得は規模によって「事業的規模」「事業的規模以外」の２つに区分され、対策が大きく変わってきます.

「事業的規模」とは一般的におおむね５棟１０室といわれているもので、独立した家屋であればおおむね５棟以上、アパートなどの貸室であればおおむね１０室以上の規模であれば事業としての規模とみなされます。この場合に「あれ？では、駐車場等の貸地は？」と思われた方が多いと思いますが、貸地についてはおおむね５件で１室とみなされます。したがって、たとえば駐車場２５台・アパート５室であれば、事業的規模と考えてよいと思います。ただし、これは一つの基準になるので個別に問い合わせください

 

②共通の節税対策

上記①の「事業的規模」または「事業的規模以外」の、すべての不動産賃貸収入がある方に共通していることです。すでに対策を取っておられるかたには、すごくあたりまえのことが多いかも知れませんが、実際確定申告をさせていただくと、かなり多くの人がまだ、未加入だったり・・・などということが多くあるため、気がついたことを紹介させていただきます。

・青色申告にする

「事業的規模」の方は、一定の要件を満たすと６５万円、「事業的規模以外」の方は、１０万円の青色申告特別控除を受けることができます。また特別控除以外にも特典があります。これは、簡単な所定の記帳をするだけで受けることができ、是非（強く）お勧めします。手続き及び記帳方法について不明の方は、直接、問い合わせください。

 

・経費を固定資産税しか計上していない

これは非常に多い例で、よくよく考えてみると、収入を管理するのに、パソコンを使ったり、帳面をつけたりと、いろいろと実はお金を支払っています。支払った金額の全部とはいきませんがそのうち何割かは、経費に経常することができます。ただし、個々のケースによりかなり処理が変わってきます。ご自分で判断する前に、詳しくお話をお聞かせください。

 

・小規模企業共済に入る

掛金（月額最高７万円）の全額が、所得控除の対象となります。支払った年も節税効果が高いのですが、解約時も、退職所得、一時所得等となり、税金上かなり優遇されています。これもお勧めですが、加入条件・解約払戻金等、よく内容を検討してからの加入をお勧めします。

小規模企業共済について詳しく知りたいかたは、問い合わせいただくか、中小企業基盤整備機構のホームページをご覧ください。

 

・個人年金に入る

生命保険料控除は受けられている方は多いのですが、個人年金控除を受けている方はかなり少ない印象があります。現行ですと年間１０万円の支払に対し、５万円の控除を受けられます。個人年金は貯金ですので、貯金をして控除を受けるというのは、おいしいと思うのですが・・・

 

・建物等の修理をこまめにする

賃貸物件も古くなると、いろいろな所を修繕する必要が出てきます。しかし、費用がかかることなどから、ついつい後回しにされているケースをよくみます。まめなメンテナンスが建物等の価値を高めます。この場合に、いくらまで修繕費は経費になるのだろうという疑問が出ます。だいたいの目安として次の基準があります。

 

イ、少額または周期が短い・・・・・全額OK

支出金額が２０万円未満又は３年以内の周期でおこなわれるもの

ロ、形式基準（修繕費か資本的支出か明らかでない場合）

 ・・・・・次のいずれかを満たせば全額OK

支出金額が６０万円未満又は支出金額が前年末の固定資産の取得価額のおおむね１０％以下

 

※大規模な修繕をする場合などは個別に問い合わせください。

 

③「事業的規模」の方

・青色申告特別控除の６５万円をうける

一定の帳簿をつけ、一定の書類を提出することによりうけることができます。かなり難しい感じがしますが、今は、会計ソフトの導入により非常に簡単に作成できます。不安な方はぜひ相談してください、会計ソフト導入実績１００％の当事務所がお手伝いさせていただきます。

・配偶者を青色事業専従者にする

青色申告者について、配偶者等の家族に、賃貸物件の管理や記帳をまかせているような場合には、その労働に対する報酬として給料を支払い、これを必要経費に算入することができます。ただし、この場合に給料をもらった人について年末調整の手続きが必要になります。

 

④その他

不動産管理会社を設立する等の方法もありますが、個別に相談してください。

 

⑤消費税の還付について

新しく、ビルを建て替える、大規模な修繕をするといったな場合に、消費税の還付を受けられる場合があります。この還付を受けるには、消費税の課税事業者であること、課税方式は簡易課税でなく本則課税を選択していること等が、必要となります。しかも、還付を受けようとする年の確定申告書の提出期間に気づいても遅く、あらかじめ、条件が整っていないと受けることができません。もし、多額の支出が見込まれる設備投資をお考えのかたは、できるだけ早く相談してください。

 

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